合同法第九十三條的規(guī)定，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”

約定解除權(quán)的行使要件。

1、必須在雙方合同中約定解除條件。

在雙方簽訂合同時約定或在合同履行過程中補充約定，如一方出現(xiàn)某一特定解除條件時，另一方可通知解除合同。

2、合同約定的解除條件已經(jīng)成就。

合同生效后，如約定的解除條件已經(jīng)發(fā)生，我們認(rèn)為，約定解除權(quán)條件已經(jīng)成就。

3、約定解除權(quán)的行使沒有超過除斥期間。

由于約定解除權(quán)性質(zhì)上屬于形成權(quán)，其行使期間與訴訟時效不同。我國合同法第七十五條規(guī)定，“撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！币虼?，約定解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在除斥期間內(nèi)行使，若合同對行使期限未作特別約定，則解除權(quán)人應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。

4、除斥期間內(nèi)送達(dá)了合同解除通知。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。”

5、行使約定解除權(quán)一方無違約行為。

案情經(jīng)過

黃某、孔某作為乙方（買受方），洪1、洪2作為甲方（出賣方），就長寧區(qū)XX室房屋簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同記載，轉(zhuǎn)讓價款為220萬，在2016年4月15日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；雙方對購房各階段給付價款做了相關(guān)規(guī)定，乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向甲方支付總房價款萬分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行；乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，逾期超過十個工作日的，乙方單方要求解除合同的，均視為乙方違約，甲方有權(quán)單方解除本合同，應(yīng)當(dāng)通知乙方，乙方除需支付十個工作日的賠償金（按總房價款萬分之五每日計）外，還需向甲方支付相當(dāng)于總房價款20%的違約金。

同日，買賣雙方簽訂補充協(xié)議。協(xié)議記載，鑒于簽約時乙方尚不符合上海相關(guān)限制購房的政策規(guī)定，居間方已做到告知義務(wù)，故經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后一致同意于本補充協(xié)議簽訂后于2016年3月1日之前由乙方自行通過其他方式取得購房資格以保證交易的繼續(xù)進行；雙方一致確定乙方是否取得購房資格不影響其承擔(dān)買賣合同約定的違約責(zé)任。

2016年3月28日，賣方將涉訟房屋交付買方，雙方簽署房屋交接書，買方付清全部房價款。2016年5月5日，賣方委托律師發(fā)函，通知買方解除合同。理由是：雙方約定辦理過戶的時間是2016年4月15日，而賣方被申請查詢住房情況的時間是2016年4月24日，業(yè)務(wù)部門出具結(jié)果的時間是2016年5月10日，已經(jīng)超過雙方約定的過戶時間25日，故賣方按照約定可以解除合同。雙方在合同中明確約定了承擔(dān)違約金的情形和計算方法，買方應(yīng)全額向賣方支付違約金44萬元（人民幣，下同）。

賣方的出爾反爾，致使買方非常生氣，于是黃某、孔某向法院起訴請求：賣方協(xié)助買方辦理本市長寧區(qū)XX室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

洪1、洪2向法院提起反訴請求：1、確認(rèn)雙方就涉訟房屋簽訂的房地產(chǎn)買賣合同于2016年5月10日解除；2、黃某、孔某向洪1、洪2支付違約金44萬元。

2016年5月10日，房屋狀況查詢業(yè)務(wù)部門出具查詢結(jié)果表，顯示2016年5月9日黃某、孔某名下住房情況為孔某名下本市XX號房屋。

買賣雙方就該房屋簽訂的買賣合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容于法不悖，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。本案的爭議是賣方是否具有合同單方解除權(quán)以及買方應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在買賣合同中約定過戶的期限為2016年4月15日之前，但過戶系作為出售方的主要合同義務(wù)，買方的主要合同義務(wù)為支付房款，該義務(wù)已在2016年3月28日履行完畢，賣方也在該日將該房屋交付給買方，賣方在已知曉買方存在限購問題的情形下仍配合其提前履行合同義務(wù)，可見賣方具有繼續(xù)履行并配合買方消除限購因素的意思表示。至同年4月24日，買方實際已經(jīng)具備了購房資格，遂向房產(chǎn)登記部門申請查詢其名下住房情況，因該查詢申請屬于產(chǎn)權(quán)過戶的前置程序，故買方實質(zhì)上于該日已經(jīng)在著手辦理過戶的相關(guān)手續(xù)，雖然房產(chǎn)登記部門于5月10日才出具查詢結(jié)果表，但買方已在寬展期內(nèi)積極消除了其限購因素，且已在合同履行期內(nèi)完成了其主要合同義務(wù)，故賣方無權(quán)單方解除合同?，F(xiàn)該房屋的過戶已無障礙，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行合同。 至于違約責(zé)任的承擔(dān)，賣方主張44萬元違約金系在行使單方解除權(quán)的前提下所提出，現(xiàn)合同應(yīng)繼續(xù)履行，故其主張無法得到支持。

法院判決

洪1、洪2應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)，協(xié)助黃某、孔某辦理上海市長寧區(qū)XX室房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將上述房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至黃某、孔某名下。

小小貼士

政策性限購

因政策性限購導(dǎo)致無法完成交易，被稱為情勢變更。根據(jù)最高法院相關(guān)司法解釋，合同成立后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中，有專門條款對限購政策、購房資格予以充分提醒警示，作為購房人應(yīng)該清楚知曉，但仍執(zhí)意簽訂合同，由于造成無法過戶的后果也應(yīng)由其自己承擔(dān)。